A indústria da Construção Civil Brasileira nas suas modalidades residenciais tem vida mais curta do que este que vos escreve. Os fatos históricos relevantes que mais impactaram este mercado têm inicio em 1964. Vejamos abaixo uma sintetizada cronologia:
· 1964 – Criação do Sistema financeiro da Habitação
BNH – Banco Nacional da Habitação
Política Habitacional
Lei 4591/64 – Lei das Incorporações Imobiliárias (condomínios edilícios)
· 1979 – Lei 6766/79 – Lei do parcelamento de Solo Urbano (loteamentos)
· 1986 – Extinção do BNH através de DL 2291/86
Caixa Econômica Federal assume legado da gestão da Política Habitacional
· 1997 – Criação do Sistema Financeiro Imobiliário
Utilização de outras formas de funding para credito imobiliário
Implantação de legislação para Alienação fiduciária de coisa imóvel
· 2001– Criação da EMGEA – Empresa Gestora de Ativos para liquidar ativos podres
Reestruturação e capitalização da Caixa Econômica Federal pelo controlador
· 2004 – Marco Regulatório do Setor, criação do Patrimônio de Afetação
Consolidação da Alienação fiduciária como garantia de financiamentos
Instituição do RET – Regime Especial Tributário
· 2007- Processo de IPO de grandes Incorporadoras
14 grandes empresas abriram capital na Bolsa de Valores
· 2008 – Crise Financeira Internacional
Originada no mercado imobiliário americano
· 2009 – Lançamento do Programa Minha Casa Minha Vida
Medida anticíclica governamental
Orçamento 80 BI moradia popular
· 2010 - Contratações recordes em todas as faixas de renda
· 2014 - Desaquecimento da economia, copa do mundo e calendário eleitoral
· 2015 – Crise política e econômica, necessidade de ajuste fiscal e esgotamento de recursos do SBPE para financiamento no SFH...
A rigor, neste curto período da história, apenas dois ciclos virtuosos marcaram os resultados da cadeia da Construção Civil como forte indutora da economia. O ciclo de 1979 a 1983 foi marcado pela Política Habitacional capitaneada pelo BNH e o recente ciclo de 2009 a 2013 foi marcado pela forte atuação do governo na oferta de parcos subsídios através do Programa Minha Casa Minha Vida. Neste último período, coube a Caixa Econômica Federal o protagonismo. Somente nestes dois períodos, a produção anual superou as 600 mil unidades habitacionais.
No primeiro ciclo, a inflação, a controversa correção monetária e consecutivas crises econômicas criaram esqueletos no sistema financeiro da habitação, sucumbindo em 1986 com os planos econômicos.
O ciclo que está se encerrando teve fortes incentivos governamentais como resposta à crise financeira mundial de 2008, que não puderam ser mantidos por tanto tempo, tendo de ter forte ajuste neste ano de 2015.
Para piorar o cenário, a queda dos depósitos de poupança no início deste ano deve dificultar a manutenção e continuidade do crescimento das contratações de credito imobiliário no SFH – Sistema Financeiro da Habitação que utiliza o funding SBPE – Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, praticamente a metade do volume total aplicado em crédito imobiliário. Cabe ao FGTS – Fundo de Garantia do Tempo de Serviço a outra metade.
A falta de planejamento fica evidenciada neste processo, pois desde 2010 estamos ouvindo falar que seria necessário pensar em novos funding para proporcionar base de crescimento para a indústria da Construção Civil em relação ao PIB a patamares de países mais avançados neste processo, em torno de 10% do Produto Interno Bruto. E nada foi feito ou planejado com eficácia neste período para evitar este esgotamento do sistema.
Espera-se que a prioridade para a utilização dos escassos recursos seja dada ao financiamento à produção de imóveis, atingindo a base de valor da cadeia da construção. Num momento em que a economia precisa da Indústria da Construção Civil e de sua valiosa capacidade de geração de emprego e renda ficamos com sério risco de esperar novamente por longos anos até que um novo ciclo virtuoso comece a prosperar. Planejamento aí, Brasil...
Marcos Fontes é professor de Economia da IBE-FGV especialista nas áreas de Finanças e Imóveis com ênfase em crédito imobiliário e construção civil.